Silvia Botti
"Costruttori in fuga da Milano per le inchieste sull’urbanistica". Così Repubblica lo scorso 8 maggio. E il Comune si affrettava a confermare come fossero "crollati progetti e oneri di urbanizzazione". Ma ne siamo certi? L’intervento della magistratura e i tempi biblici della giustizia italiana non sono certo graditi agli investitori, soprattutto quelli stranieri, ma da lì a immaginare il grande esodo… La verità è che a mostrarsi particolarmente attrattiva oggi è Roma più che Milano. Il mercato immobiliare dei prossimi anni appare centrato sulla capitale reale più che su quella morale.
Coima – il gruppo che fa capo a Manfredi Catella, l’uomo che ha dato vita allo sviluppo di Porta Nuova con Hines e in questi anni ha contribuito in modo determinante alla trasformazione di Milano – ha recentemente acquisito un portafoglio di immobili di pregio nella capitale. Ecco un estratto del loro comunicato stampa del 6 maggio scorso: "Coima Sgr, leader nell’investimento, sviluppo e gestione di patrimoni immobiliari per conto di investitori istituzionali, ha rilevato tre immobili di pregio nel centro storico di Roma con l’obiettivo di ottimizzarne la gestione attraverso un piano di interventi finalizzato alla riduzione delle emissioni e risparmio energetico. I trophy asset costituiscono il portafoglio di Sapphire, fondo alternativo d’investimento immobiliare riservato a investitori qualificati, di cui Coima diventa gestore e principale investitore. In particolare, Coima acquisisce le quote del fondo Sapphire finora detenute da Zurich e Morgan Stanley assumendo la gestione del fondo. Gli immobili, con un valore complessivo di oltre 200 milioni di euro e una superficie totale di circa 45.000 mq, sono situati nel cuore del centro storico di Roma: Palazzo Verospi e Galleria Sciarra, in zona Via Del Corso, sono rispettivamente sede della Presidenza del Consiglio e di ANAC, mentre Palazzo Monte, in zona Campo de’ Fiori, ospita il Consiglio di Stato”.
Notizia analoga per Finint Investments, che si è lanciata in un investimento da oltre 100 milioni di euro a Roma Nord nel quartiere Bufalotta-Porta di Roma dove verrà realizzato un progetto di rigenerazione urbana che prevede opere pubbliche e private con prevalente destinazione residenziale. Si chiamerà NoMo District ed è opera del fondo immobiliare Tulipa gestito da Finint Investments con Arecneprix in qualità di asset manager. Il progetto conta sul supporto finanziario di primari investitori istituzionali tra i quali il Fondo Olympus che è un fondo dedicato alla valorizzazione di crediti, anche leasing, garantiti da immobili e alla gestione di asset real estate tra i cui principali quotisti figurano UniCredit e Illimity.
I grandi si muovono su Roma dunque. E del resto sul fatto che oggi convenga investire sulla Capitale sono tutti concordi; e non soltanto perché siamo alla vigilia del Giubileo. Il fatto è che Roma ha grandi potenzialità di sviluppo. Nel 2022 a un convegno sul mercato immobiliare romano organizzato dal Sole24Ore e Colliers, l’assessora alle Attività produttive annunciava l’arrivo di dieci miliardi di euro (tra fondi pubblici e progetti di partenariato pubblico-privato), spiegando come la città stesse lavorando “a una visione strategica degli investimenti per avere una spesa effettivamente qualificata e realizzare quel processo trasformativo della città di cui abbiamo veramente bisogno”. Le faceva eco Stefano Boeri, architetto e urbanista milanese chiamato a rilanciare le periferie romane che dichiarava: "Oggi l’urbanistica deve essere intesa come una regia pubblica per orientare risorse private, che devono avere il loro spazio, secondo un interesse collettivo".
Un anno più tardi, nel maggio del 2023, JLL, colosso globale della consulenza immobiliare, pubblicava la ricerca “Why Rome – Re-modelling the city” relativa al mercato immobiliare romano, realizzata coinvolgendo investitori, sviluppatori, asset manager, progettisti e avvocati attivi nel mercato immobiliare della Capitale. Come spiegava Barbara Cominelli, amministratrice delegata di JLL Italy, a commento della ricerca: "Il mercato romano presenta grandi potenzialità di sviluppo per gli investimenti real estate, soprattutto in termini di diversificazione per asset class e per area geografica. Queste potenzialità di crescita, favorite dall’indotto portato dai grandi eventi, dagli investimenti nella transizione digitale ed ecologica e dal PNRR, portano con sé importanti opportunità di ritorno economico e sociale. Rigenerare e valorizzare il tessuto urbano comporta, infatti, una riqualificazione del territorio, con la nascita di nuove opportunità di lavoro e di business e la creazione di nuovi poli di attrazione. Aspetti strategici, che possono contribuire a determinare un maggiore interesse di investitori locali ed esteri verso la città, portando importanti ritorni e mitigando il grande divario tra il potenziale di Roma e l’attuale offerta, in termini numerici e di qualità degli asset presenti sul mercato".
E nonostante Roma abbia poi perso contro Riad l’assegnazione di Expo 2030, il suo potere attrattivo non sembra averne sofferto più di tanto. La città piace e, come abbiamo visto, gli investitori continuano ad arrivare. Così mentre il ciclo di Milano sembra entrare in una fase di flessione, quello di Roma appare in pieno avvio. Come sempre succede. Gli addetti ai lavori lo sanno bene e lo ripetono costantemente: quando cresce Roma, Milano scende e viceversa. Lo ricordiamo tutti il glorioso 2015, anno dell’Expo di Milano, quando i giornali titolavano “Milano sale, Roma scende”. Evelina Marchesini scriveva sul Sole24Ore: "La partita immobiliare Roma-Milano finisce con una netta sconfitta della Capitale nel 2015. Le due città di riferimento italiane hanno registrato, secondo l’ufficio studi di Idealista.it, due andamenti ben differenziati". E allora che succede a Milano? Siamo proprio certi che sia stata la magistratura a interrompere l’emozione della città in costante crescita?
